주택 담보 대출 거치기간 연장 힘들어진다.

             주택 담보 대출 거치 기간 연장 힘들어진다.

 

작년 연말 금감원에서는 아래와 같은 기사를 발표하였습니다.

 

가계대출 거치기간 연장 힘들어진다

금감원 "은행들 관행에 행정지도로 제동 걸것"

 

거치기간이 끝난 가계대출에 다시 거치기간을 설정해 원금상환 없이 이자만 내도록 하는 은행들의 관행에 제동이 걸릴 것으로 전망된다.

지난 24일 금융감독원은 가계대출 구조개선 차원에서 시중은행의 거치기간 연장 관행에 대해 행정지도로 제동을 걸 예정이라고 밝혔다. 금감원은 실무검토를 거쳐 늦어도 내년 1·4분기 내에 이 같은 내용을 담은 행정지도 공문을 발송할 계획이다.

금감원의 한 관계자는 "거치기간 만기연장을 중단하고 신규대출에 대해서는 비거치식 상품 판매를 늘려 부실화 위험이 있는 거치식 대출의 비중을 떨어뜨리겠다"며 "3~5년 안팎으로 설정되는 거치기간도 은행들이 자체적으로 단축하도록 지도할 것"이라고 말했다.

금감원의 이번 조치는 14일 금융위원회가 내년도 대통령 업무보고에서 밝힌 내용으로 주택담보대출의 90%에 육박하는 변동금리 일시상환 구조의 문제점을 고쳐 금리상승기나 주택가격 하락기에 발생할 수 있는 가계대출 부실의 충격을 최소화하기 위해 취해진다.

그동안 은행들은 보통 3~5년 안팎의 거치기간을 두고 20~30년 분할상환 방식으로 주택대출을 취급해왔다. 문제는 원금을 상환하지 않고 거치기간만 계속 연장해 이자만 갚을 경우 상환능력 초과에 따른 부실화 위험성이 높아진다는 것이다.

하지만 은행권에서는 거치기간 연장이 갑자기 중단될 경우 대출자들의 원리금 상환부담이 급격히 늘어 가계연체가 증가할 가능성이 크다며 연착륙 장치가 필요하다고 주장하고 있다.

시중은행의 한 관계자는 "갑자기 대출자들에 대해 거치기간 연장을 중단하면 갚아야 할 원리금이 늘어나 가계연체가 급격히 증가할 수도 있다"며 "제도시행에 따른 부작용을 줄이는 등 연착륙을 위해 금융 당국이 별도의 대응방안을 마련해야 한다"고 설명했다.

 

 

주택 담보 대출의 경우 가장 많은 분들이 선택하는 대출 형태는 " 원리금 균등 상환 방법" 으로 상환기간은 15년이나 20년 정도가 보통이고
거치기간은 3년정도를 두는 경우가 많은듯합니다.  하지만 많은 경우 이자만 갚는 기간이 거치기간이 지나서 원금과 이자를 갚기는 쉽지
않기때문에 거치기간을 연장해서 이자만 갚는 형태를 유지하는 상황이 현실입니다.

또한 지금까지는 은행이나 보험사등의 대출 기관에서도 연장을 해서 고객의 편의를 봐준다는 명목으로 거치기간 연장을 유도하는 경우가 많았
던것 같습니다.

그렇다면  상환 방법에 따라 매달 납입해야 되는 금액이 어느정도인지 한번 알아 보겠습니다. 이시간에는 원리금 균등 상환 방법에 대한 부분만
정리를 하고 다음 포스팅때는 가장 합리적인 방법이라고 생각하는 원금균등상환과 원금일시상환 방법에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

조건 : 대출 원금 1억원, 이자율 연5% , 대출 기간20년

 원리금 균등 상환 방법으로 대출시 매달 상환 금액 예시
                                   

  3년 거치 총 20년간 대출 기간으로 설정을 하게 되면 3년인 36개월까지는 1억에 대한 이자를 416,667원씩만 매월 납입을 하게 됩니다.
  3년이 지나고 37개월째가 되면 원금을 갚아 나가야 됩니다.  원금 균등 상환이 아닌 원금과 이자를 합한 금액이 균등하게 정해지는 원리금
  균등 상환방법이므로 37개월째는 이자가 원금보다 많은 원금 311,988원 과 이자 417,667원을 포함한 728,655원을 입금하게 됩니다. 점점
  원금의 상환금액이 높아지고 이자 납입금액이 낮아지지만 월상환금액은 균등하게 728,655원을 입금하다가 마지막 달인 240개월째에는
  남은 원금 725,631원과 이자 3,107원을 합한 728,738원을 납입하고 긴 대출기간이 끝나게 됩니다.


  전체적으로 20년간 납입한 금액은 얼마일까요??
  그냥 참고삼아 계산해봅니다.
       416,667원 x 36개월 = 15,000,012원 ,   728,655원 x 203개월 = 147,916,965원 ,  1개월 = 728,73원
       총 240개월 = 총 납입금액 = 163,645,715원  
       원금 1억원을 빼면 이자 납입금액은 총 63,645,715원입니다.

  만약  240개월동안 납입한 금액을 나눠서 5% 복리 상품에 적금을 가입한다면 어떻게 될까요??

      평균 68만원정도들 납입한다고 가정해보았습니다. 
      매달 68만원씩 240개월간 5% 복리 상품에 적금을 가입하면 만기 금액은...... 279,502,894원이 계산됩니다. 
                                                    수익률을 조금 높여서 8% 상품이라면...... 400,533,882원이 계산됩니다.

  재미로 계산을 해본사항이지만 운좋게도 내가 산 주택이 상승률이 높았다면 모르지만 평균적인 주택의 상승률이 2%대정도인것을 생각해
  본다면 장기적으로 대출을 받아서 주택 매입을 하는 경우는 신중한 선택이 이루어 져야 할것입니다.

  물론 5천만원 이하의 대출을 활용해서 주택을 매입하고 소득공제로도 활용을 한다면 결과적으로 좀더 낮은 이율로 대출금리 받게 되므로
  유용한 방안이 될수도 있습니다. 계획없이 소문만을 믿고 분홍빛 꿈으로 대출을 받아 주택을 매입했다가 결국은 몇년만에 집을 매도 할수
  밖에 없는 상황의 경우을 많이 보았습니다. 그렇기 때문에 가정의 수입과 지출을 확인하고 충분히 상담을 받은후에 대출 계획을 잡아야만
  현명한 방법을 찾을수있을것입니다.

대출을 받을때 가장 좋은 상환방법은 원금을 하루라도 빨리 갚는 것입니다. 그래야 이자를 덜 낼테니까요~

또한 처음부터 상환을 하는 것을 계획하지 않는다면 대출을 받으므로써 가정의 재무적인 부분은 꼬여 갈것입니다.
대출을 받을때는 그렇기 때문에 신중 또 신중해야만 합니다.

본인의 재무적인 상황을 고려하지 않는다면 결과적으로 자산을 지키는것조차 어려워질수도 있음을 꼭 명심하시기 바랍니다.

 

 

 

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